Como amortizar prestação: o que é, tipos e como fazer

Você assinou o contrato de financiamento, com o coração cheio de expectativas, pensando em como será o seu futuro lar. Você observa as parcelas fixas no calendário, e aos poucos vai percebendo que, se pudesse antecipar pagamentos, o peso das prestações poderia diminuir ou você poderia quitar antes. Esse é o poder de da amortização da prestação, um mecanismo que pode fazer o valor mensal do seu financiamento se tornar mais leve, ou encurtar o prazo até a quitação.

Neste guia, vamos destrinchar tudo que você precisa saber sobre amortização: o que significa amortizar prestação, como funciona, os diferentes tipos, quando vale a pena, exemplos práticos e dicas para você aplicar no seu imóvel sem surpresas. Se você deseja ter mais controle financeiro e reduzir juros, este conteúdo é para você.

O que é amortizar prestação?

Amortizar prestação é o ato de antecipar ou abater parte do valor de um financiamento de modo que as parcelas seguintes fiquem menores — mantendo ou ajustando o prazo original. Em outras palavras, você paga à frente uma quantia que “alivia” as prestações futuras, reduzindo o montante de juros embutido nas próximas parcelas.

Esse mecanismo difere da amortização que busca reduzir o prazo do financiamento — ao amortizar prestação, o foco principal é reduzir o valor das parcelas mensais, proporcionando mais fôlego no orçamento.

Porém, é importante entender que amortização já ocorre naturalmente em todo financiamento: cada parcela paga combina uma parte de juros e outra parte de amortização do principal, de modo que o saldo devedor vai diminuindo até a quitação total.

Quando você opta por amortizar prestação (de forma extraordinária), está antecipando esse processo, escolhendo pagar hoje parte do que seria pago no futuro, para aliviar os encargos.

2. como funciona a amortização no financiamento?

Para entender como amortizar prestação, é preciso conhecer a estrutura de um financiamento imobiliário. Cada prestação mensal é composta por:

Amortização (parte que reduz o saldo devedor)
Juros sobre o saldo devedor
Encargos e seguros (conforme exigência do contrato)
Taxas (quando aplicável)

Na Caixa, por exemplo, o valor da prestação (ou encargo mensal) é formado por amortização + juros + seguro + taxas.

Quando você faz uma amortização extra visando como amortizar prestação, esse valor adicional reduz o saldo devedor, fazendo com que a próxima prestação (ou algumas prestações futuras) sofram menos incidência de juros, o que permite um abatimento no valor mensurável da prestação mensal.

É possível optar entre dois caminhos principais ao amortizar financiamento:

Amortizar prestação: manter o prazo original do contrato, mas reduzir o valor das parcelas mensais futuras.
Amortizar prazo: manter o valor da parcela ou ajustá-lo pouco, mas encurtar o número de parcelas restantes (reduzir o tempo de financiamento).

Em geral, amortizar prestação é ideal quando o objetivo é aliviar o custo mensal, especialmente se o orçamento estiver apertado ou houver expectativa de renda menor no futuro.

Tipos de amortização e sistemas

Para usar bem o conceito de como amortizar prestação, você precisa conhecer os principais sistemas de amortização e qual deles facilitará essa operação:

Sistema de amortização constante (SAC)

No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela de amortização (a parte que abate o saldo devedor) é constante ao longo do contrato. Já os juros recaem sobre o saldo restante, de modo que a parcela total diminui com o tempo.

Isso significa que as primeiras parcelas são mais altas (pois os juros são maiores no início) e ao longo do tempo o valor total da prestação vai caindo. Se você amortizar prestação dentro de um contrato no sistema SAC, o valor das parcelas futuras cai ainda mais rapidamente, pois o saldo devedor já estará menor.

O SAC tende a gerar menor custo total de juros no contrato, especialmente se você pretende amortizar ao longo do caminho.

Tabela Price (sistema francês)

Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. Ou seja, você paga o mesmo valor todos os meses — isso facilita o planejamento, pois não há surpresas no valor da prestação.

No entanto, apesar da parcela ser fixa, a composição dela vai mudando: no começo, a parcela é composta por mais juros e menos amortização; com o tempo, a parte de juros diminui e a parcela de amortização cresce.

Quando você opta por amortizar prestação em um contrato sob a Tabela Price, o sistema recalcula a composição das parcelas para que o valor mensal fique menor, mantendo ou adaptando o prazo restante.

Embora a Tabela Price ofereça previsibilidade, o custo total de juros costuma ser maior do que no SAC, especialmente quando amortizações são raras.

Sistema misto / híbrido (SACRE / SAM)

Há também sistemas mistos que combinam características do SAC e da Price — por exemplo, manter parcelas constantes durante períodos determinados (como 12 meses) e depois permitir reduções, ou ajustar de forma gradual. Isso é conhecido como sistema misto ou SACRE (Sistema de Amortização Crescente) ou SAM.

Esse tipo busca equilíbrio entre previsibilidade e economia de juros, e pode facilitar operações de amortização de prestação, pois permite ajustes programados no valor das parcelas.

Quando vale a pena amortizar prestação?

Você deve considerar como amortizar prestação em várias situações estratégicas:

Quando você recebe recursos extras (13º salário, bônus, herança etc.).
Se sua renda caiu ou expectativa futura é de orçamento apertado — amortizar prestação pode aliviar o custo mensal.
Ao longo do tempo, para diminuir o impacto de juros nos anos finais do financiamento.
Quando pretende liberar fluxo de caixa para outros investimentos ou despesas.
Quando pretende negociar ou vender o imóvel: parcelas menores podem tornar o imóvel mais atraente para compradores.

Mesmo pagar pontualmente todo mês já representa amortizar, mas quem decide antecipar parcelas está acelerando esse processo.

No entanto, antes de fazer isso, sempre simule o impacto no valor da parcela e no prazo e considere se há taxas ou restrições contratuais para amortizações antecipadas (alguns contratos impõem limites ou requisitos).

Exemplos práticos de amortização prestação

Suponha um financiamento com valor de R$ 200.000, prazo 30 anos e sistema SAC:

Ao amortizar R$ 20.000 após alguns anos, o saldo devedor cai.
As parcelas remanescentes serão recalculadas para serem menores, já que os juros incidem sobre um valor menor.

No sistema Price:

Se você amortizar R$ 20.000, as parcelas futuras serão recalculadas para ficarem menores, mantendo a previsibilidade.

Cada contrato reage de forma distinta, por isso realizar simulações no banco ou com uma construtora parceira como a Jofran é fundamental.

Cuidados e limitações na amortização prestação

Verifique se o contrato permite amortizações extraordinárias — alguns contratos têm cláusulas que limitam ou exigem aviso prévio.
Pergunte sobre taxas ou custos administrativos envolvidas na operação.
Avalie se a economia de juros justifica o uso do recurso que você está usando — às vezes investir esse valor em outra aplicação com retorno maior pode trazer mais benefício.
Cuidado com liquidez: usar uma parte significativa da reserva para amortizar pode deixar você vulnerável a imprevistos.
Confirme se o contrato exigirá manter mínimo de saldo ou outras cláusulas contratuais após amortização.

Vantagens de amortizar prestação

Redução imediata da carga mensal de pagamento.
Menor incidência de juros sobre parcelas futuras, pois o saldo devedor reduz mais cedo.
Maior controle financeiro e previsibilidade no orçamento mensal.
Potencial para sair do financiamento mais cedo caso se combine amortização e ajuste de prazo.
Valor residual do imóvel mais “limpo” — maior atrativo em negociações futuras.

Como amortizar prestação na prática (passo a passo)

Consulte o contrato de financiamento e verifique cláusulas de amortização.
Entre em contato com o banco ou instituição financeira responsável pelo financiamento ou com a construtora que intermediou (como a Jofran) e informe sua intenção de amortizar prestação.
Solicite uma simulação de amortização parcial ou extraordinária, informando valor que deseja antecipar.
Compare os efeitos: quanto a parcela cai, prazo mantém ou ajusta etc.
Confirme eventuais taxas ou encargos necessários.
Autorize formalmente o processo.
Aguarde o ajuste nas parcelas futuras.

Entender como amortizar prestação é essencial para quem quer ter mais controle sobre o financiamento imobiliário, reduzir juros e proporcionar mais alívio nas parcelas mensais. Sabendo quais são os tipos de amortização, quando vale a pena, cuidados e como solicitar, você pode usar isso a seu favor e planejar um trajeto mais eficiente até a quitação.

Se você está em processo de financiamento ou pretende financiar com a Jofran Construtora, podemos orientar você em simulações reais de amortização, verificar cláusulas contratuais e ajudá-lo a escolher o melhor caminho para reduzir suas prestações futuras. Quer que façamos simulações personalizadas para seu caso? Entre em contato e vamos juntos traçar a estratégia ideal.